نيويورك وفلوريدا المنافسين العقاريين

ملخص

يتركز المنافسون الرئيسيون في سوق الولايات المتحدة في ثلاث مناطق: الساحل الشرقي والغرب الأوسط والساحل الغربي. وتشمل مناطق التركيز الخاصة كاليفورنيا وميسوري ونبراسكا وبنسلفانيا.

بعض اللاعبين الرئيسيين في الصناعة من فلوريدا ونيويورك هم كما يلي:

موقع الشركة

أ.
أسواق العقارات الأمريكية الأكثر مرونة
وفي الأسواق التي من المتوقع أن تنتعش بشكل أبطأ، مثل بوسطن ودنفر، أدى انخفاض ثقة المشترين إلى جانب وجود فائض في مخزون المساكن إلى إطالة فترة الركود. ويشير كبير الاقتصاديين في NAR، لورانس يون، إلى أن المشترين يبحثون عن علامات واضحة على قاع السوق وهم راضون بالانتظار على الهامش حتى ذلك الحين.

من السهل معرفة السبب. وتشعر معظم أسواق العقارات في البلاد بآثار فائض الإنتاج. يحوم سوق قوي بالقرب من معدل الشواغر البالغ 1.5%، لكن المتوسط الوطني يبلغ حاليًا 2.8% وفي مدن مثل ميامي وأتلانتا ودنفر، تتدلى الأرقام حول 3.5%. وبالإضافة إلى ذلك، فإن كل كتلة من الأخبار الطيبة (ذكر تقرير وزارة التجارة في مايو/أيار أن مبيعات المساكن الجديدة بلغت أعلى مستوياتها منذ 14 عاماً) تأتي مصحوبة بأخبار سيئة (نمو متوسط الأسعار عند أدنى مستوياته منذ عشرة أعوام).

خلف الارقام
تتبع تصحيحات السوق ثلاثة أنماط انتعاش أساسية. انتعاش على شكل حرف V حيث يواجه السوق انخفاضًا حادًا وسريعًا ولكنه يخرج بقوة بمجرد وصوله إلى القاع؛ والانتعاش على شكل حرف U، حيث تنخفض الأسعار تدريجياً وتتعافى ببطء؛ ومنحنى على شكل حرف L، وهو هبوط حاد وسريع مع ارتداد تافه للسعر بعد انخفاض السوق.

تتعلق الاختلافات بين السوق على شكل حرف V والسوق على شكل حرف U بالعوائق التي تعترض النمو. يمكن أن تؤدي معدلات الشواغر المرتفعة وارتفاع حصة المستثمرين إلى الإضرار بالسوق، ولكن إذا ظل الاقتصاد المحلي قويًا ومخزون المساكن في المتناول، فالأمر يتعلق فقط بالمدة التي يستغرقها استيعاب المخزون الزائد.

تامبا هي المرشح المثالي للتعافي على شكل حرف V، وفقًا لبحث أجراه موقع Moody's Economy.com، وهي شركة للتحليل الاقتصادي والتنبؤ ومخاطر الائتمان. ولا يزال الاقتصاد المحلي قويا، كما أن الإقراض منخفض المخاطر نسبيا. مشكلة تامبا؟ حصة عالية من المستثمرين تؤدي إلى ارتفاع معدلات الشواغر. عندما تدهورت السوق في عام 2005، كان أكثر من 25% من منازل تامبا مملوكة كعقارات استثمارية. فالمستثمرون أسرع في الفرار خلال فترة الركود، مما يخلق وفرة في مخزون المساكن المتاحة. وفي حالة تامبا، تبلغ معدلات الشواغر الآن 3.5%.

واستناداً إلى توقعات موديز الاقتصادية، من المفترض أن تحرق تامبا مخزونها الزائد وتصل إلى أدنى مستوى للسعر في الربع الأول من عام 2008، حيث من المتوقع أن ترتفع الأسعار بمقدار 10.6% في العام التالي.
وتأخذ هذه التوقعات في الاعتبار القدرة على تحمل تكاليف السكن، ومعدلات الشواغر، وقوة الاقتصاد المحلي وسوق العمل، وحصة المستثمرين في عام 2005، وحصة القروض العقارية عالية المخاطر. تأتي البيانات من وكالة موديز، ومكتب إحصاءات العمل، وقانون الإفصاح عن الرهن العقاري التابع لمجلس الاحتياطي الفيدرالي.

إن التنبؤ بقاع أي سوق أصول، وخاصة العقارات، أمر صعب. وفي حين أن هذه التوقعات تستند إلى بيانات سليمة ونماذج متقدمة من قبل وكالة موديز، إلا أنه لا يستطيع أحد التنبؤ بأسواق العقود الآجلة على وجه اليقين المطلق.

ارتدادات أخرى
مثل تامبا، تعاني فينيكس بالمثل من ارتفاع حصة المستثمرين (26.1%) ولديها معدل شغور يزيد عن 3%. تشير معدلات القدرة على تحمل التكاليف الجيدة وسوق العمل المتزايد إلى أنه بمجرد وصول فينيكس إلى القاع، سيكون نمو الأسعار قويًا. أدى نموذج توقعات موديز إلى وصول أسعار فينيكس إلى أدنى مستوياتها في الربع الأخير من عام 2008 ثم نموها بمقدار 7.7% في العام التالي.

ومن المتوقع أن تكون معدلات التعافي أبطأ في أسواق مثل مينيابوليس وبوسطن، حيث يؤدي تباطؤ الاقتصاد المحلي وبطء نمو الوظائف وأرقام الهجرة السلبية إلى إعاقة التوقعات على المدى الطويل. جنبا إلى جنب مع الأسواق الأخرى على شكل حرف U مثل سكرامنتو، التي لديها حصة قروض الرهن العقاري المكونة من رقمين، يقول زاندي أنه سيكون من الصعب على هذه الأسواق أن تبدأ مرة أخرى.

هذا لا يعني بالضرورة أن الأسواق على شكل حرف V في وضع واضح. أسواق العمل في مدن مثل لاس فيغاس وفينيكس وسان دييغو، التي سيكون نجاحها الاقتصادي المستقبلي حاسما للتعافي، تعتمد بشكل كبير على الصناعات المرتبطة بالإسكان، وفقا لوكالة موديز. وما دامت هذه الاقتصادات قادرة على الصمود في وجه التصحيحات الخاصة بها، فلابد أن تكون على ما يرام.

أسواق العقارات الأمريكية ذات الأسعار المعقولة

خلف الارقام
الأول هو إلقاء نظرة على نسبة سعر المنزل المتوسط إلى متوسط راتب الأسرة، وهو ما يحدد عدد سنوات الراتب الإجمالي التي يتعين على الأسرة المتوسطة إنفاقها لشراء المنزل المتوسط. وفي إنديانابوليس، حيث يبلغ متوسط دخل الأسرة $60,383، سيستغرق الأمر ما يقل قليلاً عن عامين من الراتب الإجمالي للشراء.
لا بد أن هذا يبدو جميلاً بالنسبة لسكان لوس أنجلوس، حيث يبلغ متوسط دخل الأسرة $58,319، لكن السكن أغلى بخمس مرات من مثيله في إندي.

ويتتبع المقياس الثاني نسبة المنازل المباعة في الربع الأول من هذا العام والتي كانت في متناول الأسر ذات الدخل المتوسط.

يوضح هذا المقياس ما يحدث في سوق مثل سان دييغو. قد تكون المدينة في خضم انخفاض الأسعار، ولكن هذا لا يعني بالضرورة أنها أصبحت في متناول الجميع بشكل ملحوظ. فقط 9% من منازل سان دييغو التي تم بيعها في الربع الأول من عام 2007 كانت في متناول الأسر ذات الدخل المتوسط، وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل ومؤشر Wells Fargo للقدرة على تحمل التكاليف، والذي يفترض دفعة مقدمة قدرها 10% وسعر السوق. معدل الرهن العقاري.

ويقول الاقتصاديون إن هذا يشير إلى أن قمة السوق تتحرك، لكن الطبقات الوسطى والدنيا تواجه مشاكل. وفي سوق حيث السكن لا يمكن تحمله إلى هذا الحد، يتعين على المشترين الاعتماد بشكل أكبر على الائتمان. يمكن أن تؤدي عمليات حبس الرهن المستقبلية المحتملة إلى توقف السوق، وهي ليست علامة جيدة على التعافي.

عقارات معقولة

قارن أرقام سان دييغو بتلك الموجودة في المناطق ذات الأسعار المعقولة في البلاد. كان ما يقرب من 90% من مبيعات إنديانابوليس في الربع الأول من هذا العام في متناول الأسر المتوسطة الدخل. في سينسيناتي، كان هذا الرقم 78% وفي كليفلاند، 82%.

وتشهد مناطق أخرى في القائمة، مثل دالاس وأتلانتا، نموًا، لكنها تظل في متناول الجميع.
واحتلت القدرة على تحمل تكاليف السعر إلى الدخل في دالاس المرتبة السابعة بشكل عام، وكان أقل بقليل من 70% من المنازل المباعة في أتلانتا في الربع الأول من هذا العام متاحة للأسر ذات الدخل المتوسط. يمكن أن تظل الأسعار في متناول الجميع في المدن سريعة النمو عندما تكون هناك معدلات عالية لبناء المنازل الجديدة وتخفيف قيود النمو.
ارتفاع الطلب لا يعيق بالضرورة القدرة على تحمل التكاليف أيضًا.

افحص الفرق بين بوسطن ورالي، كارولاينا الشمالية؛ منذ عام 2000، شهدت بوسطن هجرة مستمرة، في حين رحبت رالي بالمقيمين الجدد.

ولكن خلال تلك الفترة، ارتفعت أسعار المساكن في بوسطن بمقدار 16.7%، ويمكن للأسر ذات الدخل المتوسط أن تتحمل حوالي نصف ما كانت تستطيع تحمله قبل سبع سنوات. في رالي، ارتفعت أسعار المنازل بمقدار 37%، لكن حصة أصحاب الدخل المتوسط الذين يستطيعون شراء المنازل انخفضت فقط بمقدار 3%، كل ذلك بينما شهدت المدينة طفرة سكانية.

قد يكون السبب هو الزيادة الكبيرة في بناء المنازل الجديدة وسياسات النمو غير المثقلة باللوائح التنظيمية والتي كانت بمثابة تخفيف للأسعار في رالي. ليس لدى بوسطن مثل هذه السياسات ولم تشهد قدرًا كبيرًا من بناء المنازل الجديدة.

يحتل كل من رالي وشارلوت المرتبة 12 و13 على التوالي.

ب.
العقارات وأزمة الرهن العقاري

الدفعة الأولى تعود من جديد

ونتيجة لانهيار سوق الرهن العقاري، فإن المقرضين سوف يلهثون! - المطالبة مرة أخرى بدفعات مقدمة، وملء السوق بالمنازل غير المباعة وخفض الأسعار.

في الأساس، اختفت صناعة الرهن العقاري – التي تقرض المستهلكين الذين يعانون من مشاكل ائتمانية. وبما أن البندول تأرجح قدر استطاعته في اتجاه الإقراض المتهور، وهو ما كانت تدور حوله الفقاعة برمتها، فإنه سوف يتأرجح الآن نحو الفكرة الغريبة المتمثلة في أن الناس يُقرضون فقط المبالغ المالية التي من المتوقع منهم أن يسددوها. و،
سيرغب المقرضون في أن تتمتع قروضهم بهامش أمان، في شكل دفعات مقدمة.

ولسوء الحظ، سيكون الكثير من الناس غارقين في الديون، وسيكون من الصعب بيع المنازل - أو شرائها - مع تغير معايير الإقراض إلى المبادئ التوجيهية الصارمة من قبل.

تأثير تموج الرهن العقاري يضرب عقارات التجزئة وفقًا لأبحاث السوق

لم يمض وقت طويل بعد انهيار صناعة الدوت كوم قبل بضع سنوات، حتى أصبحت تجارة التجزئة القطاع الأكثر سخونة في العقارات التجارية. ولم يعد يُنظر إلى التسوق عبر الإنترنت باعتباره تهديدا للمتاجر الفعلية، كما أن ارتفاع قيمة المساكن جعل من السهل على الناس اقتراض المزيد من المال ــ وإنفاقه. بدأت مراكز التسوق في تغيير الأيدي بأسعار متصاعدة باستمرار.

قبل عامين، بدأت العقارات بالتجزئة تفقد بعض جاذبيتها بالنسبة للمستثمرين مع سيطرة جنون تحويل الشقق السكنية. وفي الآونة الأخيرة، انجذب المستثمرون نحو مباني المكاتب والفنادق.

الآن يستعد العديد من الأشخاص في صناعة العقارات بالتجزئة لتباطؤ الإنفاق مع استمرار أزمة الرهن العقاري وتراجع قيمة المساكن في إرسال تموجات عبر الاقتصاد.
ووقعت مراكز التسوق في براثن أزمة الائتمان التي أحدثت تحولا في أسواق رأس المال. أما المشترون من القطاع الخاص، الذين كانوا قادرين في السابق على تمويل 95 في المائة أو أكثر من تكلفة الصفقة، فقد تم طردهم من السوق لأن مثل هذا الرفع المالي المرتفع لم يعد متاحا.

ووفقا للمستثمرين والوسطاء والمحللين، فإن الصفقات تستغرق وقتا أطول لإتمامها، كما أن الأسعار - على الأقل بالنسبة لعقارات الدرجة الثانية والثالثة - آخذة في الانخفاض بنسبة تصل إلى 10 في المائة.