Competidores inmobiliarios de Nueva York y Florida

Descripción general

Los principales competidores en el mercado estadounidense se concentran en tres regiones: Costa Este, Medio Oeste y Costa Oeste. Las áreas particulares de concentración incluyen California, Missouri, Nebraska y Pensilvania.

Algunos de los principales actores de la industria que son de Florida y Nueva York son los siguientes:

UBICACIÓN DE LA COMPAÑÍA

A.
Los mercados inmobiliarios estadounidenses más resistentes
En los mercados que se espera que se recuperen más lentamente, como Boston y Denver, la baja confianza de los compradores, junto con un excedente de viviendas, ha prolongado la caída. El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, señala que los compradores buscan señales claras de que el mercado ha tocado fondo y se contentan con esperar al margen hasta entonces.

Es fácil ver por qué. La mayoría de los mercados inmobiliarios del país están sintiendo los efectos de la sobreproducción. Un mercado fuerte ronda una tasa de desocupación de 1,51 TP3T, pero el promedio nacional actualmente se sitúa en 2,81 TP3T y en ciudades como Miami, Atlanta y Denver, las cifras rondan los 3,51 TP3T. Además, cada pepita de buena noticia (un informe del Departamento de Comercio de mayo decía que las ventas de viviendas nuevas están en su nivel más alto en 14 años) viene con malas noticias (el crecimiento medio de los precios está en su nivel más bajo en 10 años).

Detrás de los números
Las correcciones del mercado siguen tres patrones básicos de recuperación. Una recuperación en forma de V en la que un mercado experimenta una fuerte y rápida caída pero sale fuerte una vez que toca fondo; una recuperación en forma de U, donde los precios bajan gradualmente y se recuperan lentamente; y una curva en forma de L, una caída dura y rápida con un rebote insignificante de los precios después de la depresión del mercado.

Las diferencias entre un mercado en forma de V y uno en forma de U tienen que ver con las barreras al crecimiento. Las altas tasas de desocupación y la alta participación de los inversionistas pueden dañar un mercado, pero si la economía local se mantiene fuerte y el parque de viviendas es asequible, es sólo una cuestión de cuánto tiempo lleva absorber el exceso de inventario.

Tampa es un candidato perfecto para una recuperación en forma de V, según una investigación de Moody's Economy.com, una firma de análisis económico, pronóstico y riesgo crediticio. La economía local sigue siendo fuerte y los préstamos de alto riesgo son relativamente bajos. ¿El problema de Tampa? Una alta participación de inversores que conduce a altas tasas de desocupación. Cuando el mercado empeoró en 2005, más de 25% de viviendas en Tampa eran propiedad de inversión. Los inversores huyen más rápidamente durante una recesión, lo que crea un exceso de stock de viviendas disponibles. En el caso de Tampa, las tasas de desocupación se sitúan ahora en 3,5%.

Según las proyecciones de Moody's Economy, Tampa debería quemar su exceso de inventario y alcanzar un mínimo de precios en el primer trimestre de 2008, momento en el que se espera que los precios aumenten en 10,6% el año siguiente.
Estas proyecciones toman en cuenta la asequibilidad de la vivienda, las tasas de desocupación, la fortaleza de la economía local y del mercado laboral, la participación de los inversionistas en 2005 y la proporción de hipotecas de alto riesgo. Los datos provienen de Moody's, la Oficina de Estadísticas Laborales y la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda de la Reserva Federal.

Predecir el fondo de cualquier mercado de activos, especialmente el inmobiliario, es algo difícil. Si bien estas proyecciones se basan en datos sólidos y modelos avanzados de Moody's, nadie puede predecir los mercados de futuros con absoluta certeza.

Otros rebotes
Al igual que Tampa, Phoenix también se ve afectada por una alta participación de inversionistas (26.1%) y tiene una tasa de desocupación superior a 3%. Las buenas tasas de asequibilidad y un mercado laboral en auge sugieren que una vez que Phoenix toque fondo, el crecimiento de los precios será fuerte. El modelo de proyección de Moody's considera que Phoenix alcanzará su precio mínimo en el cuarto trimestre de 2008 y luego crecerá 7,7% el año siguiente.

Se esperan tasas de recuperación más lentas en mercados como Minneapolis y Boston, donde una economía local en crisis, un lento crecimiento del empleo y cifras negativas de migración obstaculizan las perspectivas a largo plazo. Junto con otros mercados en forma de U como Sacramento, que tienen una participación de préstamos de alto riesgo de dos dígitos, Zandi dice que será más difícil para estos mercados volver a funcionar.

Eso no significa necesariamente que los mercados en forma de V estén a salvo. Según Moody's, los mercados laborales en ciudades como Las Vegas, Phoenix y San Diego, cuyo futuro éxito económico será fundamental para la recuperación, están fuertemente involucrados en industrias relacionadas con la vivienda. Mientras esas economías puedan capear sus respectivas correcciones, todo debería ir bien.

Los mercados inmobiliarios más asequibles de EE. UU.

Detrás de los números
El primero es un vistazo a la relación entre el precio medio de la vivienda y el salario medio del hogar, que determina cuántos años de salario bruto tendría que gastar el hogar medio para comprar la casa mediana. En Indianápolis, donde el ingreso familiar medio es $60,383, se necesitarían poco menos de dos años de salario bruto para comprar.
Eso debe sonar muy bien para los residentes de Los Ángeles, donde el ingreso familiar medio es $58,319, pero la vivienda es más de cinco veces más cara que en Indy.

La segunda medida rastrea el porcentaje de viviendas vendidas en el primer trimestre de este año que eran asequibles para el hogar con ingresos medios.

Esta métrica ilustra lo que está en juego en un mercado como San Diego. Puede que la ciudad esté en medio de una caída de precios, pero eso no significa necesariamente que se haya vuelto significativamente más asequible. Sólo 9% de las viviendas vendidas en San Diego en el primer trimestre de 2007 estaban al alcance de un hogar con ingresos medios, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y el índice de asequibilidad de Wells Fargo, que supone un pago inicial de 10% y un precio de mercado. tasa hipotecaria.

Los economistas dicen que esto indica que la parte superior del mercado se está moviendo, pero los estratos medio e inferior están teniendo problemas. En un mercado donde la vivienda es tan inasequible, los compradores tienen que depender más del crédito. Posibles ejecuciones hipotecarias futuras pueden paralizar un mercado, lo que no es una buena señal de recuperación.

Bienes raíces razonables

Compare las cifras de San Diego con las de las zonas más asequibles del país. Casi 90% de las ventas de Indianápolis en el primer trimestre de este año fueron asequibles para el hogar con ingresos medios. En Cincinnati, ese número fue 78% y en Cleveland, 82%.

Otras áreas de la lista, como Dallas y Atlanta, están experimentando crecimiento, pero siguen siendo asequibles.
La asequibilidad de la relación precio-ingreso en Dallas fue la séptima mejor en general, y poco menos de 70% de las viviendas vendidas en Atlanta en el primer trimestre de este año estaban disponibles para el hogar con ingresos medios. Los precios pueden seguir siendo asequibles en ciudades de rápido crecimiento cuando hay altas tasas de construcción de viviendas nuevas y restricciones de crecimiento relajadas.
La alta demanda tampoco necesariamente impide la asequibilidad.

Examine la diferencia entre Boston y Raleigh, Carolina del Norte; Desde 2000, Boston ha experimentado una emigración constante, mientras que Raleigh ha dado la bienvenida a nuevos residentes.

Pero durante ese tiempo, los precios de las viviendas en Boston aumentaron en 16,7%, y los hogares con ingresos medios pueden permitirse aproximadamente la mitad de lo que podían permitirse hace siete años. En Raleigh, los precios de las viviendas han aumentado en 37%, pero la proporción de personas con ingresos medios que pueden pagar una vivienda solo ha disminuido en 3%, todo mientras la ciudad experimentaba un auge demográfico.

La razón podría ser un gran aumento en la construcción de viviendas nuevas y políticas de crecimiento no sobrecargadas por la regulación que actuaron como alivio de precios en Raleigh. Boston no tiene tales políticas y no ha visto mucha construcción de viviendas nuevas.

Tanto Raleigh como Charlotte ocupan los puestos 12 y 13, respectivamente.

B.
LOS BIENES RAÍCES Y LA CRUJE SUBPRIME

El pago inicial regresa

Como resultado del colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo, los prestamistas se quedarán sin aliento. – exigen una vez más pagos iniciales, llenando el mercado de viviendas sin vender y haciendo bajar los precios.

Básicamente, la industria de las hipotecas de alto riesgo, que otorga préstamos a consumidores con problemas crediticios, ha desaparecido. Dado que el péndulo osciló todo lo que pudo en la dirección de los préstamos imprudentes, de los que se trataba toda la burbuja, ahora volverá a oscilar hacia la curiosa noción de que a las personas se les presta sólo la cantidad de dinero que razonablemente se puede esperar que devuelvan. Y,
los prestamistas querrán que sus préstamos tengan un margen de seguridad, en forma de pagos iniciales.

Desafortunadamente, mucha gente estará profundamente endeudada y sería difícil vender casas (o comprarlas) a medida que los estándares crediticios vuelvan a las estrictas pautas de antes.

El efecto dominó de las hipotecas de alto riesgo afecta al sector inmobiliario minorista según un estudio de mercado

No mucho después del colapso de la industria puntocom hace unos años, el comercio minorista se convirtió en el sector más popular del sector inmobiliario comercial. Las compras en línea ya no se consideraban una amenaza para las tiendas físicas, y el aumento del valor de las viviendas facilitó que la gente pidiera más dinero prestado y lo gastara. Los centros comerciales comenzaron a cambiar de manos a precios cada vez mayores.

Hace dos años, los bienes raíces minoristas comenzaron a perder parte de su atractivo para los inversionistas a medida que la locura por la conversión de condominios se hizo cargo. Más recientemente, los inversores se han inclinado hacia los edificios de oficinas y los hoteles.

Ahora muchas personas en la industria de bienes raíces minoristas se están preparando para una desaceleración en el gasto a medida que la crisis de las hipotecas de alto riesgo y la caída en el valor de las viviendas continúan repercutiendo en la economía.
Y los centros comerciales se han visto atrapados en la restricción crediticia que ha transformado los mercados de capital. Los compradores privados, que alguna vez pudieron financiar el 95 por ciento o más del costo de una transacción, están siendo expulsados del mercado porque ya no disponen de un apalancamiento tan alto.

Según inversores, corredores y analistas, los acuerdos están tardando más en completarse y los precios –al menos para las propiedades de segundo y tercer nivel– están cayendo hasta un 10 por ciento.