न्यूयॉर्क और फ्लोरिडा रियल एस्टेट प्रतिस्पर्धी

अवलोकन

संयुक्त राज्य अमेरिका के बाजार में प्रमुख प्रतिस्पर्धी तीन क्षेत्रों में केंद्रित हैं: पूर्वी तट, मध्य-पश्चिम और पश्चिमी तट। विशेष रूप से केंद्रित क्षेत्रों में कैलिफोर्निया, मिसौरी, नेब्रास्का और पेंसिल्वेनिया शामिल हैं।

फ्लोरिडा और न्यूयॉर्क से इस उद्योग के कुछ प्रमुख खिलाड़ी इस प्रकार हैं:

कंपनी / स्थान

एक।
सबसे लचीले अमेरिकी रियल एस्टेट बाज़ार
बोस्टन और डेनवर जैसे बाजारों में जहां धीरे-धीरे सुधार होने की उम्मीद है, खरीदारों का कम भरोसा और हाउसिंग स्टॉक की अधिकता ने मंदी को और बढ़ा दिया है। एनएआर के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस यून बताते हैं कि खरीदार बाजार में गिरावट के स्पष्ट संकेत देख रहे हैं और तब तक किनारे पर रहकर इंतजार करने को तैयार हैं।

इसका कारण समझना आसान है। देश के अधिकांश रियल एस्टेट बाज़ार अतिउत्पादन के प्रभावों को महसूस कर रहे हैं। एक मज़बूत बाज़ार 1.5% रिक्ति दर के आस-पास मँडराता है, लेकिन राष्ट्रीय औसत वर्तमान में 2.8% पर है और मियामी, अटलांटा और डेनवर जैसे शहरों में, आंकड़े 3.5% के आसपास हैं। इसके अलावा, हर अच्छी खबर (मई में वाणिज्य विभाग की रिपोर्ट में कहा गया है कि नए घरों की बिक्री 14 साल के उच्चतम स्तर पर है) बुरी खबर के साथ आती है (औसत मूल्य वृद्धि 10 साल के निचले स्तर पर है)।

संख्याओं के पीछे
बाजार में सुधार तीन बुनियादी सुधार पैटर्न का अनुसरण करते हैं। एक वी-आकार की रिकवरी, जिसमें बाजार में तेज गिरावट आती है, लेकिन नीचे गिरने के बाद मजबूती से उभरता है; एक यू-आकार की रिकवरी, जिसमें कीमतें धीरे-धीरे गिरती हैं और धीरे-धीरे ठीक होती हैं; और एक एल-आकार की वक्र, जिसमें बाजार में गिरावट के बाद कीमतों में मामूली उछाल के साथ एक कठोर, तेज गिरावट होती है।

वी-आकार वाले बाजार और यू-आकार वाले बाजार के बीच का अंतर विकास में बाधाओं से जुड़ा है। उच्च रिक्ति दर और उच्च निवेशक हिस्सेदारी बाजार को नुकसान पहुंचा सकती है, लेकिन अगर स्थानीय अर्थव्यवस्था मजबूत बनी रहती है और आवास स्टॉक किफायती है तो यह केवल इस बात पर निर्भर करता है कि अतिरिक्त इन्वेंट्री को अवशोषित करने में कितना समय लगता है।

आर्थिक विश्लेषण, पूर्वानुमान और ऋण जोखिम फर्म मूडीज इकोनॉमी डॉट कॉम के शोध के अनुसार, टैम्पा वी-आकार की रिकवरी के लिए एक आदर्श उम्मीदवार है। स्थानीय अर्थव्यवस्था मजबूत बनी हुई है, और सबप्राइम ऋण अपेक्षाकृत कम है। टैम्पा की समस्या? निवेशकों की उच्च हिस्सेदारी के कारण रिक्तियों की दर अधिक है। जब 2005 में बाजार खराब हो गया, तो टैम्पा के 25% से अधिक घरों का स्वामित्व निवेश संपत्तियों के रूप में था। मंदी के दौरान निवेशक जल्दी से भाग जाते हैं, जिससे उपलब्ध आवास स्टॉक की अधिकता हो जाती है। टैम्पा के मामले में, रिक्तियों की दर अब 3.5% है।

मूडीज इकोनॉमी अनुमानों के आधार पर, टाम्पा को अपने अतिरिक्त स्टॉक को खर्च कर देना चाहिए तथा 2008 की पहली तिमाही में कीमतों में गिरावट आनी चाहिए, जिसके बाद अगले वर्ष कीमतों में 10.6% की वृद्धि होने की उम्मीद है।
इन अनुमानों में आवास की सामर्थ्य, रिक्तियों की दर, स्थानीय अर्थव्यवस्था और नौकरी बाजार की मजबूती, 2005 में निवेशकों की हिस्सेदारी और सबप्राइम बंधकों की हिस्सेदारी को ध्यान में रखा गया है। डेटा मूडीज, श्रम सांख्यिकी ब्यूरो और फेडरल रिजर्व के गृह बंधक प्रकटीकरण अधिनियम से आता है।

किसी भी परिसंपत्ति बाजार, विशेष रूप से रियल एस्टेट, के निचले स्तर की भविष्यवाणी करना एक कठिन काम है। हालांकि ये अनुमान मूडीज द्वारा ठोस डेटा और उन्नत मॉडलिंग पर आधारित हैं, लेकिन कोई भी व्यक्ति पूर्ण निश्चितता के साथ वायदा बाजारों की भविष्यवाणी नहीं कर सकता है।

अन्य बाउंस बैक
टैम्पा की तरह, फीनिक्स भी उच्च निवेशक हिस्सेदारी (26.1%) से पीड़ित है और इसकी रिक्ति दर 3% से अधिक है। अच्छी वहनीयता दरें और बढ़ता हुआ नौकरी बाजार यह सुझाव देता है कि एक बार फीनिक्स के निचले स्तर पर पहुंचने के बाद, मूल्य वृद्धि मजबूत होगी। मूडीज प्रक्षेपण मॉडल के अनुसार फीनिक्स 2008 की चौथी तिमाही में अपने मूल्य गर्त तक पहुंच जाएगा और फिर अगले वर्ष 7.7% तक बढ़ जाएगा।

मिनियापोलिस और बोस्टन जैसे बाजारों में धीमी रिकवरी दर की उम्मीद है, जहां स्थानीय अर्थव्यवस्था में गिरावट, नौकरियों में धीमी वृद्धि और नकारात्मक प्रवासन संख्या दीर्घकालिक संभावनाओं को बाधित करती है। सैक्रामेंटो जैसे अन्य यू-आकार के बाजारों के साथ, जिनमें दोहरे अंकों में सबप्राइम ऋण देने की हिस्सेदारी है, ज़ांडी का कहना है कि इन बाजारों के लिए फिर से आगे बढ़ना कठिन होने वाला है।

इसका मतलब यह नहीं है कि वी-आकार के बाजार साफ हैं। मूडीज के अनुसार, लास वेगास, फीनिक्स और सैन डिएगो जैसे शहरों में श्रम बाजार, जिनकी भविष्य की आर्थिक सफलता रिकवरी के लिए महत्वपूर्ण होगी, आवास से संबंधित उद्योगों में भारी हैं। जब तक ये अर्थव्यवस्थाएं अपने संबंधित सुधारों को झेल सकती हैं, तब तक उन्हें ठीक रहना चाहिए।

सबसे किफायती अमेरिकी रियल एस्टेट बाज़ार

संख्याओं के पीछे
पहला, औसत घर की कीमत और औसत घरेलू वेतन के अनुपात पर नज़र डालना है, जो यह निर्धारित करता है कि औसत घर खरीदने के लिए औसत घर को कितने वर्षों का सकल वेतन खर्च करना होगा। इंडियानापोलिस में, जहाँ औसत घरेलू आय $60,383 है, इसे खरीदने के लिए लगभग दो वर्षों का सकल वेतन लगेगा।
लॉस एंजिल्स के निवासियों को यह बात बहुत अच्छी लगेगी, जहां औसत घरेलू आय $58,319 है, लेकिन आवास इंडियाना की तुलना में पांच गुना अधिक महंगा है।

दूसरा माप इस वर्ष की पहली तिमाही में बेचे गए घरों का प्रतिशत पता लगाता है जो औसत आय अर्जित करने वाले परिवारों के लिए किफायती थे।

यह मीट्रिक बताता है कि सैन डिएगो जैसे बाज़ार में क्या चल रहा है। शहर में कीमतों में गिरावट हो सकती है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि यह काफी हद तक किफ़ायती हो गया है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ होम बिल्डर्स और वेल्स फ़ार्गो अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स के अनुसार, 2007 की पहली तिमाही में बेचे गए सैन डिएगो के घरों में से केवल 9% ही औसत आय अर्जित करने वाले परिवार की पहुँच में थे, जो 10% डाउन पेमेंट और बाज़ार दर पर बंधक मानते हैं।

अर्थशास्त्रियों का कहना है कि इससे पता चलता है कि बाजार का शीर्ष भाग आगे बढ़ रहा है, लेकिन मध्यम और निचले तबके को समस्याएँ हो रही हैं। ऐसे बाजार में जहाँ आवास इतना महंगा है कि खरीदारों को ऋण पर अधिक निर्भर रहना पड़ता है। संभावित भविष्य के फौजदारी बाजार को ठप्प कर सकते हैं - जो कि सुधार के लिए अच्छा संकेत नहीं है।

उचित रियल एस्टेट

सैन डिएगो के आंकड़ों की तुलना देश के सबसे किफायती इलाकों से करें। इस साल की पहली तिमाही में इंडियानापोलिस में हुई बिक्री में से लगभग 90% औसत आय वाले परिवारों के लिए किफायती थी। सिनसिनाटी में यह संख्या 78% और क्लीवलैंड में 82% थी।

सूची में शामिल अन्य क्षेत्र, जैसे डलास और अटलांटा, विकास का अनुभव कर रहे हैं, फिर भी वे किफायती बने हुए हैं।
डलास में कीमत-से-आय सामर्थ्य समग्र रूप से सातवां सर्वश्रेष्ठ था, और इस वर्ष की पहली तिमाही में अटलांटा में बेचे गए घरों में से लगभग 70% घर औसत आय-अर्जन करने वाले परिवारों के लिए उपलब्ध थे। तेजी से बढ़ते शहरों में कीमतें सस्ती रह सकती हैं जब नए घरों के निर्माण की दर अधिक होती है और विकास प्रतिबंधों में ढील दी जाती है।
उच्च मांग अनिवार्य रूप से सामर्थ्य में बाधा नहीं डालती।

बोस्टन और रैले, एन.सी. के बीच अंतर की जांच करें; 2000 के बाद से, बोस्टन में लगातार प्रवासन हुआ है, जबकि रैले ने नए निवासियों का स्वागत किया है।

लेकिन उस दौरान बोस्टन में घरों की कीमतों में 16.7% की वृद्धि हुई और औसत आय अर्जित करने वाले परिवार अब सात साल पहले की तुलना में लगभग आधे घर खरीद सकते हैं। रैले में घरों की कीमतों में 37% की वृद्धि हुई है, लेकिन घर खरीदने में सक्षम औसत आय अर्जित करने वालों की हिस्सेदारी में केवल 3% की गिरावट आई है, जबकि शहर में जनसंख्या में उछाल आया है।

इसका कारण नए घरों के निर्माण में भारी वृद्धि हो सकती है और विकास नीतियों पर विनियमन का बोझ नहीं होने के कारण रैले में कीमतों में राहत मिली। बोस्टन में ऐसी कोई नीति नहीं है और वहां नए घरों का निर्माण बहुत ज़्यादा नहीं हुआ है।

रैले और चार्लोट दोनों क्रमशः 12वें और 13वें स्थान पर हैं।

बी।
रियल एस्टेट और सबप्राइम संकट

डाउन पेमेंट की वापसी

सबप्राइम मॉर्गेज बाजार के पतन के परिणामस्वरूप, ऋणदाता - आश्चर्य की बात है! - एक बार फिर अग्रिम भुगतान की मांग करेंगे, जिससे बाजार बिना बिके घरों से भर जाएगा और कीमतें नीचे गिर जाएंगी।

अनिवार्य रूप से, सबप्राइम मॉर्गेज उद्योग - जो क्रेडिट मुद्दों वाले उपभोक्ताओं को उधार देता है - खत्म हो चुका है। चूँकि पेंडुलम बेतहाशा उधार देने की दिशा में जितना संभव था, उतना आगे बढ़ गया, जिसके बारे में पूरा बुलबुला था, यह अब लोगों को केवल उतनी ही राशि उधार देने की विचित्र धारणा की ओर वापस लौटेगा, जितनी राशि वे उचित रूप से वापस चुकाने की उम्मीद कर सकते हैं। और,
ऋणदाता चाहेंगे कि उनके ऋणों में अग्रिम भुगतान के रूप में सुरक्षा का एक मार्जिन हो।

दुर्भाग्यवश, बहुत से लोग गहरे कर्ज में डूब जाएंगे, और मकान बेचना या खरीदना उनके लिए कठिन हो जाएगा, क्योंकि ऋण देने के मानक पुनः पहले के सख्त दिशा-निर्देशों पर वापस आ जाएंगे।

बाजार अनुसंधान के अनुसार सबप्राइम रिपल प्रभाव खुदरा अचल संपत्ति को प्रभावित करता है

कुछ साल पहले डॉट-कॉम उद्योग के ढहने के कुछ समय बाद ही, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में खुदरा बिक्री सबसे लोकप्रिय क्षेत्र बन गई। ऑनलाइन शॉपिंग को अब ईंट-और-मोर्टार स्टोर के लिए खतरा नहीं माना जाता था, और बढ़ते आवास मूल्यों ने लोगों के लिए अधिक पैसे उधार लेना और खर्च करना आसान बना दिया। शॉपिंग सेंटर लगातार बढ़ती कीमतों पर हाथ बदलने लगे।

दो साल पहले, खुदरा अचल संपत्ति ने निवेशकों के लिए अपना आकर्षण खोना शुरू कर दिया था क्योंकि कोंडो-रूपांतरण का क्रेज हावी हो गया था। हाल ही में, निवेशकों ने कार्यालय भवनों और होटलों की ओर रुख किया है।

अब खुदरा अचल संपत्ति उद्योग में कई लोग खर्च में मंदी के लिए खुद को तैयार कर रहे हैं, क्योंकि सबप्राइम बंधक संकट और आवास मूल्यों में गिरावट अर्थव्यवस्था में हलचल मचा रही है।
और शॉपिंग सेंटर्स भी ऋण संकट में फंस गए हैं, जिसने पूंजी बाजारों को बदल दिया है। निजी खरीदार, जो कभी किसी लेनदेन की लागत का 95 प्रतिशत या उससे अधिक का वित्तपोषण करने में सक्षम थे, अब बाजार से बाहर हो रहे हैं क्योंकि अब इतना अधिक ऋण उपलब्ध नहीं है।

निवेशकों, दलालों और विश्लेषकों के अनुसार, सौदों को पूरा होने में अधिक समय लग रहा है, तथा कीमतें – कम से कम दूसरे और तीसरे दर्जे की संपत्तियों के लिए – 10 प्रतिशत तक कम हो रही हैं।