Concorrenti immobiliari di New York e Florida

Panoramica

I principali concorrenti nel mercato degli Stati Uniti sono concentrati in tre regioni: East Coast, Midwest e West Coast. Particolari aree di concentrazione includono California, Missouri, Nebraska e Pennsylvania.

Alcuni dei principali attori del settore provenienti dalla Florida e da New York sono i seguenti:

AZIENDA/DOVE SIAMO

UN.
I mercati immobiliari statunitensi più resilienti
Nei mercati che si prevede si riprenderanno più lentamente, come Boston e Denver, la scarsa fiducia degli acquirenti, unita ad un surplus di stock immobiliare, ha prolungato la crisi. Il capo economista della NAR Lawrence Yun sottolinea che gli acquirenti sono alla ricerca di chiari segnali di un fondo del mercato e si accontentano di aspettare in disparte fino ad allora.

È facile capire perché. La maggior parte dei mercati immobiliari del paese risente degli effetti della sovrapproduzione. Un mercato forte si aggira intorno a un tasso di posti vacanti di 1,5%, ma la media nazionale attualmente è pari a 2,8% e in città come Miami, Atlanta e Denver, le cifre si aggirano intorno a 3,5%. Inoltre, ogni piccola buona notizia (un rapporto del Dipartimento del Commercio di maggio afferma che le vendite di case nuove sono al massimo degli ultimi 14 anni) arriva con cattive notizie (la crescita media dei prezzi è al minimo di 10 anni).

Dietro i numeri
Le correzioni del mercato seguono tre modelli di ripresa fondamentali. Una ripresa a forma di V in cui un mercato subisce un forte e rapido declino ma esce forte una volta toccato il fondo; una ripresa a forma di U, in cui i prezzi diminuiscono gradualmente e si riprendono lentamente; e una curva a forma di L, una caduta dura e veloce con un rimbalzo dei prezzi irrisorio che segue il minimo del mercato.

Le differenze tra un mercato a forma di V e uno a forma di U hanno a che fare con gli ostacoli alla crescita. Gli alti tassi di sfitti e l'elevata quota di investitori possono danneggiare un mercato, ma se l'economia locale rimane forte e il patrimonio immobiliare a prezzi accessibili è solo una questione di quanto tempo ci vorrà per assorbire l'inventario in eccesso.

Tampa è un candidato perfetto per una ripresa a V, secondo una ricerca di Moody's Economy.com, una società di analisi economica, previsione e rischio di credito. L’economia locale rimane forte e i prestiti subprime sono relativamente bassi. Il problema di Tampa? Un’elevata quota di investitori che porta ad alti tassi di posti vacanti. Quando il mercato divenne acido nel 2005, più di 25% di case di Tampa erano di proprietà di investimenti immobiliari. Gli investitori fuggono più velocemente durante una recessione, creando così un eccesso di patrimonio immobiliare disponibile. Nel caso di Tampa, il tasso di posti vacanti è ora pari a 3,5%.

Sulla base delle proiezioni di Moody's Economy, Tampa dovrebbe bruciare le scorte in eccesso e toccare un minimo nel primo trimestre del 2008, momento in cui si prevede che i prezzi aumenteranno di 10,6% l'anno successivo.
Queste proiezioni tengono conto dell’accessibilità economica degli alloggi, dei tassi di sfitto, della forza dell’economia locale e del mercato del lavoro, della quota degli investitori nel 2005 e della quota dei mutui subprime. I dati provengono da Moody's, dal Bureau of Labor Statistics e dall'Home Mortgage Disclosure Act della Federal Reserve.

Prevedere il fondo di qualsiasi mercato patrimoniale, in particolare quello immobiliare, è una cosa difficile. Sebbene queste proiezioni siano basate su dati attendibili e su modelli avanzati di Moody's, nessuno può prevedere i mercati dei futures con assoluta certezza.

Altri rimbalzi
Come Tampa, anche Phoenix è afflitta da un’elevata quota di investitori (26.1%) e ha un tasso di posti vacanti superiore a 3%. Buoni tassi di accessibilità e un mercato del lavoro in crescita suggeriscono che una volta che Phoenix avrà toccato il fondo, la crescita dei prezzi sarà forte. Il modello di proiezione di Moody's prevede che Phoenix raggiunga il suo prezzo minimo nel quarto trimestre del 2008 e poi cresca di 7,7% l'anno successivo.

Tassi di ripresa più lenti sono attesi in mercati come Minneapolis e Boston, dove un’economia locale in crisi, una crescita lenta dell’occupazione e numeri negativi sull’immigrazione ostacolano le prospettive a lungo termine. Insieme ad altri mercati a forma di U come Sacramento, che hanno una quota di prestiti subprime a due cifre, Zandi afferma che sarà più difficile per questi mercati ripartire.

Ciò non significa necessariamente che i mercati a V siano in chiaro. Secondo Moody's, i mercati del lavoro in città come Las Vegas, Phoenix e San Diego, il cui futuro successo economico sarà fondamentale per la ripresa, sono fortemente legati ai settori legati all'edilizia abitativa. Finché queste economie riescono a resistere alle rispettive correzioni, dovrebbero andare bene.

I mercati immobiliari statunitensi più convenienti

Dietro i numeri
Il primo è uno sguardo al rapporto tra il prezzo medio della casa e lo stipendio medio della famiglia, che determina quanti anni di stipendio lordo la famiglia media dovrebbe spendere per acquistare la casa media. A Indianapolis, dove il reddito familiare medio è di $60.383, per acquistare ci vorrebbero poco meno di due anni di stipendio lordo.
Ciò deve suonare piuttosto carino per i residenti di Los Angeles, dove il reddito familiare medio è di $58.319, ma gli alloggi sono più di cinque volte più costosi che a Indy.

La seconda misura traccia la percentuale di case vendute nel primo trimestre di quest’anno che erano accessibili alla famiglia con reddito medio.

Questa metrica illustra cosa è in gioco in un mercato come San Diego. La città potrebbe essere nel mezzo di un crollo dei prezzi, ma ciò non significa necessariamente che sia diventata significativamente più conveniente. Secondo la National Association of Home Builders e l'indice di accessibilità Wells Fargo, che presuppone un acconto di 10% e un prezzo di mercato, solo 9% delle case di San Diego vendute nel primo trimestre del 2007 erano alla portata del nucleo familiare con reddito medio. mutuo a tasso.

Gli economisti affermano che ciò indica che la parte superiore del mercato si sta muovendo, ma gli strati medi e inferiori stanno avendo problemi. In un mercato in cui gli alloggi sono così inaccessibili, gli acquirenti devono fare maggiore affidamento sul credito. Potenziali pignoramenti futuri possono mandare il mercato in stallo, il che non è un ottimo segnale per la ripresa.

Immobiliare ragionevole

Confronta i numeri di San Diego con quelli delle zone più convenienti del paese. Quasi 90% delle vendite di Indianapolis nel primo trimestre di quest'anno erano accessibili alla famiglia con reddito medio. A Cincinnati, quel numero era 78% e a Cleveland, 82%.

Altre aree della lista, come Dallas e Atlanta, stanno registrando una crescita, ma rimangono accessibili.
Il rapporto prezzo/reddito a Dallas è stato il settimo migliore in assoluto, e poco meno di 70% di case vendute ad Atlanta nel primo trimestre di quest'anno erano disponibili per la famiglia con reddito medio. I prezzi possono rimanere accessibili nelle città in rapida crescita quando si registrano tassi elevati di costruzione di nuove case e restrizioni alla crescita allentate.
Anche la domanda elevata non impedisce necessariamente l’accessibilità economica.

Esamina la differenza tra Boston e Raleigh, NC; dal 2000, Boston ha registrato un'emigrazione costante, mentre Raleigh ha accolto nuovi residenti.

Ma durante quel periodo, i prezzi delle case a Boston sono aumentati di 16,7%, e le famiglie con reddito medio possono permettersi circa la metà di quello che potevano permettersi sette anni fa. A Raleigh, i prezzi delle case sono cresciuti di 37%, ma la percentuale di percettori di reddito medio che possono permettersi una casa è scesa solo di 3%, il tutto mentre la città ha vissuto un boom demografico.

La ragione potrebbe essere un forte aumento nella costruzione di nuove case e le politiche di crescita non sovraccaricate dalla regolamentazione hanno agito come sgravi dei prezzi a Raleigh. Boston non ha tali politiche e non ha visto una grande quantità di costruzioni di nuove case.

Sia Raleigh che Charlotte si collocano rispettivamente al n. 12 e 13.

B.
IMMOBILIARE E CRUNCH DEI SUBPRIME

Ritorna l'acconto

Come risultato del crollo del mercato dei mutui subprime, gli istituti di credito rimarranno senza fiato! – richiedere ancora una volta acconti, riempiendo il mercato di case invendute e facendo scendere i prezzi.

In sostanza, il settore dei mutui subprime – che concede prestiti ai consumatori con problemi di credito – è scomparso. Dal momento che il pendolo ha oscillato il più lontano possibile nella direzione dei prestiti sconsiderati, che sono all’origine dell’intera bolla, ora oscillerà nuovamente verso la curiosa nozione secondo cui alle persone viene prestato solo l’importo di denaro che possono ragionevolmente aspettarsi di ripagare. E,
gli istituti di credito vorranno che i loro prestiti abbiano un margine di sicurezza, sotto forma di acconti.

Sfortunatamente, molte persone saranno profondamente indebitate e sarebbe difficile vendere case – o acquistarle – poiché gli standard di prestito torneranno alle rigide linee guida di prima.

Secondo una ricerca di mercato, l’effetto a catena dei mutui subprime colpisce gli immobili commerciali

Non molto tempo dopo il crollo dell’industria delle dot-com, qualche anno fa, la vendita al dettaglio è diventata il settore più in voga nel settore immobiliare commerciale. Lo shopping online non era più visto come una minaccia per i negozi fisici e l’aumento del valore delle case ha reso più facile per le persone prendere in prestito più denaro e spenderlo. I centri commerciali iniziarono a passare di mano a prezzi sempre crescenti.

Due anni fa, il settore immobiliare al dettaglio ha iniziato a perdere parte del suo fascino per gli investitori quando ha preso il sopravvento la mania della conversione di condomini. Più recentemente, gli investitori hanno gravitato verso edifici adibiti ad uffici e hotel.

Ora molte persone nel settore immobiliare al dettaglio si stanno preparando a un rallentamento della spesa mentre la crisi dei mutui subprime e il calo del valore delle case continuano a provocare increspature nell’economia.
E i centri commerciali sono rimasti intrappolati nella stretta creditizia che ha trasformato i mercati dei capitali. Gli acquirenti privati, che una volta erano in grado di finanziare il 95% o più del costo di una transazione, vengono cacciati dal mercato perché una leva finanziaria così elevata non è più disponibile.

Secondo investitori, broker e analisti, le transazioni richiedono più tempo per essere completate e i prezzi – almeno per le proprietà di secondo e terzo livello – stanno diminuendo fino al 10%.