Concorrentes imobiliários de Nova York e Flórida

Visão geral

Os principais concorrentes no mercado dos Estados Unidos estão concentrados em três regiões: Costa Leste, Centro-Oeste e Costa Oeste. Áreas específicas de concentração incluem Califórnia, Missouri, Nebraska e Pensilvânia.

Alguns dos principais players do setor da Flórida e de Nova York são os seguintes:

EMPRESA / LOCALIZAÇÃO

A.
Mercados imobiliários mais resilientes dos EUA
Nos mercados que se espera que recuperem mais lentamente, como Boston e Denver, a baixa confiança dos compradores, aliada a um excedente de stock de habitação, prolongou a recessão. O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, ressalta que os compradores estão procurando sinais claros de um fundo de mercado e se contentam em esperar até lá.

É fácil perceber porquê. A maior parte dos mercados imobiliários do país está a sentir os efeitos da superprodução. Um mercado forte oscila perto de uma taxa de vacância de 1,5%, mas a média nacional atualmente está em 2,8% e em cidades como Miami, Atlanta e Denver, os números giram em torno de 3,5%. Além disso, todas as boas notícias (um relatório do Departamento de Comércio de Maio afirmou que as vendas de casas novas atingiram o máximo dos últimos 14 anos) vêm acompanhadas de más notícias (o crescimento médio dos preços está no mínimo dos últimos 10 anos).

Por trás dos números
As correções do mercado seguem três padrões básicos de recuperação. Uma recuperação em forma de V onde um mercado experimenta um declínio rápido e acentuado, mas sai forte quando atinge o fundo; uma recuperação em forma de U, onde os preços diminuem gradualmente e recuperam lentamente; e uma curva em forma de L, uma queda forte e rápida com uma recuperação insignificante dos preços após a baixa do mercado.

As diferenças entre um mercado em forma de V e um mercado em forma de U têm a ver com barreiras ao crescimento. As elevadas taxas de desocupação e a elevada participação dos investidores podem prejudicar o mercado, mas se a economia local permanecer forte e o parque habitacional for acessível, será apenas uma questão de quanto tempo levará para absorver o excesso de inventário.

Tampa é um candidato perfeito para uma recuperação em forma de V, de acordo com uma pesquisa da Moody's Economy.com, uma empresa de análise económica, previsão e risco de crédito. A economia local continua forte e os empréstimos subprime são relativamente baixos. O problema de Tampa? Uma alta participação de investidores que leva a altas taxas de vacância. Quando o mercado azedou em 2005, mais de 25% de casas em Tampa eram propriedade de investimento. Os investidores fogem mais rapidamente durante uma recessão, criando assim um excesso de stock de habitação disponível. No caso de Tampa, as taxas de vacância agora são de 3,5%.

Com base nas projeções econômicas da Moody's, Tampa deverá queimar seu excesso de estoque e atingir um nível mínimo de preços no primeiro trimestre de 2008, momento em que se espera que os preços aumentem em 10,6% no ano seguinte.
Estas projecções têm em conta a acessibilidade da habitação, as taxas de vacância, a força da economia local e do mercado de trabalho, a percentagem de investidores em 2005 e a percentagem de hipotecas subprime. Os dados vêm da Moody's, do Bureau of Labor Statistics e da Lei de Divulgação de Hipotecas Residenciais do Federal Reserve.

Prever o fundo de qualquer mercado de ativos, especialmente imobiliário, é algo difícil. Embora estas projeções sejam baseadas em dados sólidos e modelos avançados da Moody's, ninguém pode prever os mercados futuros com certeza absoluta.

Outras recuperações
Assim como Tampa, Phoenix é igualmente afetada pela alta participação dos investidores (26,1%) e tem uma taxa de vacância superior a 3%. As boas taxas de acessibilidade e um mercado de trabalho em expansão sugerem que, quando o Phoenix atingir o seu nível mais baixo, o crescimento dos preços será forte. O modelo de projeção da Moody's mostra que Phoenix atingiu seu preço mínimo no quarto trimestre de 2008 e depois cresceu 7,7% no ano seguinte.

Esperam-se taxas de recuperação mais lentas em mercados como Minneapolis e Boston, onde a recessão da economia local, o crescimento lento do emprego e os números negativos da migração prejudicam as perspectivas a longo prazo. Juntamente com outros mercados em forma de U, como Sacramento, que têm uma quota de empréstimos subprime de dois dígitos, Zandi diz que será mais difícil para estes mercados voltarem a funcionar.

Isso não significa necessariamente que os mercados em forma de V estejam livres. Os mercados de trabalho em cidades como Las Vegas, Phoenix e San Diego, cujo futuro sucesso económico será fundamental para a recuperação, estão fortemente concentrados em indústrias relacionadas com a habitação, de acordo com a Moody's. Desde que essas economias consigam resistir às respetivas correções, deverão ficar bem.

Mercados imobiliários mais acessíveis dos EUA

Por trás dos números
A primeira é uma análise do rácio entre o preço médio da casa e o salário médio do agregado familiar, que determina quantos anos de salário bruto o agregado familiar médio teria de gastar para comprar a casa média. Em Indianápolis, onde a renda familiar média é de $60.383, seriam necessários pouco menos de dois anos de salário bruto para comprar.
Isso deve parecer muito bom para os moradores de Los Angeles, onde a renda familiar média é de $58.319, mas a moradia é cinco vezes mais cara do que em Indy.

A segunda medida monitoriza a percentagem de casas vendidas no primeiro trimestre deste ano que eram acessíveis ao agregado familiar com rendimento médio.

Esta métrica ilustra o que está em jogo num mercado como San Diego. A cidade pode estar no meio de uma queda de preços, mas isso não significa necessariamente que se tornou significativamente mais acessível. Apenas 9% de casas vendidas em San Diego no primeiro trimestre de 2007 estavam ao alcance da família com renda média, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas e o índice de acessibilidade do Wells Fargo, que pressupõe um pagamento inicial de 10% e um mercado- hipoteca de taxa.

Os economistas dizem que isto indica que o topo do mercado está a mover-se, mas os estratos médio e inferior estão a ter problemas. Num mercado onde a habitação é tão inacessível, os compradores têm de depender mais fortemente do crédito. Potenciais execuções hipotecárias futuras podem paralisar o mercado – o que não é um grande sinal de recuperação.

Imóveis razoáveis

Compare os números de San Diego com os das áreas mais acessíveis do país. Quase 90% das vendas de Indianápolis no primeiro trimestre deste ano foram acessíveis para a família com renda média. Em Cincinnati, esse número era 78% e em Cleveland, 82%.

Outras áreas da lista, como Dallas e Atlanta, estão em crescimento, mas permanecem acessíveis.
A acessibilidade preço-renda em Dallas foi a sétima melhor no geral, e pouco menos de 70% de casas vendidas em Atlanta no primeiro trimestre deste ano estavam disponíveis para as famílias com rendimento médio. Os preços podem permanecer acessíveis em cidades em rápido crescimento, quando há altas taxas de construção de novas casas e restrições de crescimento relaxadas.
A alta demanda também não impede necessariamente a acessibilidade.

Examine a diferença entre Boston e Raleigh, NC; desde 2000, Boston tem experimentado uma emigração constante, enquanto Raleigh acolheu novos residentes.

Mas durante esse período, os preços das casas em Boston aumentaram 16,7% e as famílias com rendimentos médios podem pagar cerca de metade do que podiam há sete anos. Em Raleigh, os preços das casas aumentaram 37%, mas a percentagem de pessoas com rendimento médio que podem comprar casas apenas caiu 3%, ao mesmo tempo que a cidade passava por um boom populacional.

A razão poderia ser um grande aumento na construção de novas casas e as políticas de crescimento não sobrecarregadas pela regulamentação funcionaram como alívio de preços em Raleigh. Boston não tem essas políticas e não tem visto muitas construções de novas casas.

Raleigh e Charlotte estão em 12º e 13º lugar, respectivamente.

B.
IMOBILIÁRIO E A CRUNCH SUBPRIME

O pagamento inicial está de volta

Como resultado do colapso do mercado hipotecário subprime, os credores irão – suspirar! — exigir mais uma vez pagamentos iniciais, enchendo o mercado de casas não vendidas e reduzindo os preços.

Essencialmente, a indústria hipotecária subprime – que empresta a consumidores com problemas de crédito – desapareceu. Dado que o pêndulo oscilou o máximo que pôde na direcção dos empréstimos imprudentes, que era o motivo de toda a bolha, irá agora oscilar de volta para a noção curiosa de que às pessoas é emprestada apenas a quantidade de dinheiro que razoavelmente se espera que devolvam. E,
os credores quererão que os seus empréstimos tenham uma margem de segurança, sob a forma de adiantamentos.

Infelizmente, muitas pessoas ficarão profundamente endividadas e será difícil vender casas – ou comprá-las – à medida que os padrões de empréstimo voltam às rígidas diretrizes anteriores.

Efeito cascata do subprime atinge o setor imobiliário de varejo, de acordo com pesquisa de mercado

Não muito depois do colapso da indústria pontocom, há alguns anos, o varejo tornou-se o setor mais aquecido no setor imobiliário comercial. As compras online já não eram vistas como uma ameaça às lojas físicas e o aumento do valor das habitações tornou mais fácil para as pessoas pedirem mais dinheiro emprestado – e gastá-lo. Os centros comerciais começaram a mudar de mãos a preços cada vez mais elevados.

Há dois anos, o imobiliário de retalho começou a perder parte do seu fascínio para os investidores à medida que a mania da conversão de condomínios tomou conta. Mais recentemente, os investidores gravitaram em torno de edifícios de escritórios e hotéis.

Agora, muitas pessoas no sector imobiliário de retalho estão a preparar-se para um abrandamento nos gastos, à medida que a crise das hipotecas subprime e o declínio nos valores da habitação continuam a provocar repercussões na economia.
E os centros comerciais foram apanhados pela crise de crédito que transformou os mercados de capitais. Os compradores privados, que outrora conseguiam financiar 95% ou mais do custo de uma transacção, estão a ser expulsos do mercado porque uma alavancagem tão elevada já não está disponível.

De acordo com investidores, corretores e analistas, os negócios estão a demorar mais tempo a serem concluídos e os preços – pelo menos para as propriedades de segundo e terceiro níveis – estão a diminuir até 10 por cento.