คู่แข่งด้านอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กและฟลอริดา

ภาพรวม

คู่แข่งหลักในตลาดสหรัฐอเมริกากระจุกตัวอยู่ในสามภูมิภาค: ชายฝั่งตะวันออก มิดเวสต์ และชายฝั่งตะวันตก พื้นที่ที่มีความเข้มข้นโดยเฉพาะ ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย มิสซูรี เนแบรสกา และเพนซิลเวเนีย

ผู้เล่นหลักบางรายในอุตสาหกรรมที่มาจากฟลอริดาและนิวยอร์กมีดังนี้:

บริษัท / ที่ตั้ง

ก.
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ที่มีความยืดหยุ่นมากที่สุด
ในตลาดที่คาดว่าจะฟื้นตัวช้ากว่า เช่น บอสตันและเดนเวอร์ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่ต่ำประกอบกับสต็อกที่อยู่อาศัยส่วนเกินส่งผลให้ภาวะตกต่ำยาวนานขึ้น Lawrence Yun หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ NAR ชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อกำลังมองหาสัญญาณที่ชัดเจนของจุดต่ำสุดของตลาด และพอใจที่จะรอข้างสนามจนกว่าจะถึงตอนนั้น

เป็นเรื่องง่ายที่จะดูว่าทำไม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในประเทศกำลังได้รับผลกระทบจากการผลิตมากเกินไป ตลาดที่แข็งแกร่งอยู่ใกล้กับอัตราตำแหน่งว่างที่ 1.5% แต่ค่าเฉลี่ยของประเทศในปัจจุบันอยู่ที่ 2.8% และในเมืองต่างๆ เช่น ไมอามี แอตแลนตา และเดนเวอร์ ตัวเลขอยู่ที่ประมาณ 3.5% นอกจากนี้ ข่าวดีทุกฉบับ (รายงานของกระทรวงพาณิชย์ประจำเดือนพฤษภาคมระบุว่ายอดขายบ้านใหม่สูงสุดในรอบ 14 ปี) มาพร้อมกับข่าวร้าย (การเติบโตของราคาเฉลี่ยอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี)

เบื้องหลังตัวเลข
การปรับฐานของตลาดเป็นไปตามรูปแบบการฟื้นตัวพื้นฐานสามรูปแบบ การฟื้นตัวเป็นรูปตัว V ซึ่งตลาดเผชิญกับการลดลงอย่างรวดเร็วและรวดเร็ว แต่จะออกมาแข็งแกร่งเมื่อถึงจุดต่ำสุด การฟื้นตัวเป็นรูปตัว U โดยราคาจะค่อยๆ ลดลงและฟื้นตัวอย่างช้าๆ และเส้นโค้งรูปตัว L ซึ่งเป็นการร่วงลงอย่างรวดเร็วอย่างรวดเร็วโดยมีราคาดีดตัวกลับเล็กน้อยตามจุดต่ำสุดของตลาด

ความแตกต่างระหว่างตลาดรูปตัว V และตลาดรูปตัว U เกี่ยวข้องกับอุปสรรคต่อการเติบโต อัตราตำแหน่งว่างที่สูงและส่วนแบ่งนักลงทุนที่สูงอาจส่งผลเสียต่อตลาดได้ แต่หากเศรษฐกิจในท้องถิ่นยังคงแข็งแกร่งและสต็อกที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพง ก็เป็นเพียงเรื่องของระยะเวลาในการดูดซับสินค้าคงคลังส่วนเกินเท่านั้น

แทมปาเป็นตัวเลือกที่สมบูรณ์แบบสำหรับการฟื้นตัวเป็นรูปตัว V ตามการวิจัยจาก Moody's Economy.com ซึ่งเป็นบริษัทวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจ การคาดการณ์ และความเสี่ยงด้านเครดิต เศรษฐกิจท้องถิ่นยังคงแข็งแกร่ง และการปล่อยสินเชื่อซับไพรม์ค่อนข้างต่ำ ปัญหาของแทมปา? ส่วนแบ่งนักลงทุนที่สูงซึ่งนำไปสู่อัตราตำแหน่งว่างที่สูง เมื่อตลาดเริ่มพลิกผันในปี 2548 บ้านในแทมปามากกว่า 25% เป็นเจ้าของเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน นักลงทุนจะหลบหนีได้เร็วกว่าในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ ส่งผลให้มีสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือเฟือ ในกรณีของแทมปา อัตราตำแหน่งว่างตอนนี้อยู่ที่ 3.5%

จากการคาดการณ์ของ Moody's Economy แทมปาควรกำจัดสินค้าคงคลังส่วนเกินออกและแตะจุดต่ำสุดในไตรมาสแรกของปี 2551 ซึ่ง ณ จุดนั้นคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้น 10.6% ในปีต่อไป
การคาดการณ์เหล่านี้คำนึงถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย อัตราว่าง ความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจท้องถิ่นและตลาดงาน ส่วนแบ่งของนักลงทุนในปี 2548 และส่วนแบ่งของการจำนองซับไพรม์ ข้อมูลมาจาก Moody's, สำนักงานสถิติแรงงาน และพระราชบัญญัติการเปิดเผยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกลางสหรัฐ

การคาดการณ์จุดต่ำสุดของตลาดสินทรัพย์ใดๆ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องยาก แม้ว่าการคาดการณ์เหล่านี้จะขึ้นอยู่กับข้อมูลเสียงและการสร้างแบบจำลองขั้นสูงโดย Moody's แต่ก็ไม่มีใครสามารถคาดการณ์ตลาดซื้อขายล่วงหน้าได้อย่างแน่นอน

การตีกลับอื่น ๆ
เช่นเดียวกับแทมปา Phoenix ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกันจากส่วนแบ่งนักลงทุนที่สูง (26.1%) และมีอัตราว่างมากกว่า 3% อัตราความสามารถในการจ่ายที่ดีและตลาดงานที่เพิ่มขึ้นบ่งชี้ว่าเมื่อ Phoenix มาถึงจุดต่ำสุด การเติบโตของราคาจะแข็งแกร่ง แบบจำลองการคาดการณ์ของมูดี้ส์ทำให้ฟีนิกซ์แตะจุดต่ำสุดในไตรมาสที่สี่ของปี 2551 และเพิ่มขึ้น 7.7% ในปีถัดมา

คาดว่าอัตราการฟื้นตัวจะช้าลงในตลาดต่างๆ เช่น มินนีแอโพลิสและบอสตัน ซึ่งเศรษฐกิจในท้องถิ่นที่ตกต่ำ การเติบโตของงานที่ช้า และจำนวนการย้ายถิ่นที่ติดลบเป็นอุปสรรคต่อแนวโน้มในระยะยาว นอกเหนือจากตลาดรูปตัว U อื่นๆ เช่น Sacramento ซึ่งมีส่วนแบ่งการให้กู้ยืมซับไพรม์เป็นตัวเลขสองหลักแล้ว Zandi กล่าวว่าตลาดเหล่านี้จะกลับมาดำเนินไปอีกครั้งได้ยากขึ้น

นั่นไม่ได้หมายความว่าตลาดรูปตัว V จะอยู่อย่างชัดเจนเสมอไป ตลาดแรงงานในเมืองต่างๆ เช่น ลาสเวกัส ฟีนิกซ์ และซานดิเอโก ซึ่งความสำเร็จทางเศรษฐกิจในอนาคตจะมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัว ล้วนอยู่ในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ตามข้อมูลของ Moody's ตราบใดที่เศรษฐกิจเหล่านั้นสามารถรับมือกับการแก้ไขตามลำดับได้ พวกเขาก็ควรจะไม่เป็นไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ที่ราคาไม่แพงที่สุด

เบื้องหลังตัวเลข
ประการแรกคือการดูอัตราส่วนของราคาบ้านเฉลี่ยต่อเงินเดือนเฉลี่ยของครัวเรือน ซึ่งจะกำหนดว่าเงินเดือนรวมที่ครัวเรือนเฉลี่ยจะต้องใช้จ่ายกี่ปีเพื่อซื้อบ้านค่ามัธยฐาน ในอินเดียแนโพลิส ซึ่งรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ $60,383 การซื้อเงินเดือนขั้นต้นจะใช้เวลาไม่เกินสองปี
นั่นคงจะฟังดูดีทีเดียวสำหรับผู้พักอาศัยในลอสแอนเจลิส ซึ่งรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ $58,319 แต่ที่อยู่อาศัยมีราคาแพงกว่าในอินดี้ถึงห้าเท่า

มาตรการที่สองติดตามเปอร์เซ็นต์ของบ้านที่ขายได้ในไตรมาสแรกของปีนี้ซึ่งมีราคาไม่แพงสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ย

ตัวชี้วัดนี้แสดงให้เห็นว่ามีอะไรเกิดขึ้นในตลาดเช่นซานดิเอโก เมืองนี้อาจอยู่ท่ามกลางราคาที่ตกต่ำ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าจะมีราคาไม่แพงมากนัก มีเพียง 9% ของบ้านในซานดิเอโกที่ขายได้ในไตรมาสแรกของปี 2550 เท่านั้นที่อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ย ตามข้อมูลของสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติและดัชนีความสามารถในการจ่ายของ Wells Fargo ซึ่งถือว่าการชำระเงินดาวน์ 10% และตลาด- อัตราการจำนอง

นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าสิ่งนี้บ่งชี้ว่าจุดสูงสุดของตลาดกำลังเคลื่อนไหว แต่ชั้นกลางและล่างกำลังมีปัญหา ในตลาดที่ที่อยู่อาศัยมีราคาที่เอื้อมไม่ถึง ผู้ซื้อจะต้องพึ่งพาสินเชื่อมากขึ้น การยึดสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอาจทำให้ตลาดหยุดชะงัก ซึ่งไม่ใช่สัญญาณที่ดีในการฟื้นตัว

อสังหาริมทรัพย์ที่สมเหตุสมผล

เปรียบเทียบตัวเลขของซานดิเอโกกับพื้นที่ที่ประหยัดที่สุดของประเทศ ยอดขายในอินเดียแนโพลิสเกือบ 90% ในไตรมาสแรกของปีนี้มีราคาไม่แพงสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ย ในซินซินนาติ หมายเลขนั้นคือ 78% และในคลีฟแลนด์ 82%

พื้นที่อื่นๆ ในรายการ เช่น ดัลลัสและแอตแลนตา กำลังประสบกับการเติบโต แต่ยังคงมีราคาไม่แพง
ความสามารถในการจ่ายจากราคาต่อรายได้ในดัลลัสอยู่ในอันดับที่ 7 โดยรวม และบ้านที่ขายในแอตแลนตาในไตรมาสแรกของปีนี้มีราคาต่ำกว่า 70% ให้กับครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ย ราคาจะยังคงไม่แพงในเมืองที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว เมื่อมีอัตราการก่อสร้างบ้านใหม่ที่สูงและข้อจำกัดในการเติบโตที่ผ่อนคลาย
ความต้องการที่สูงไม่จำเป็นต้องเป็นอุปสรรคต่อความสามารถในการจ่ายเช่นกัน

ตรวจสอบความแตกต่างระหว่างเมืองบอสตันและเมืองราลี รัฐนอร์ทแคโรไลนา ตั้งแต่ปี 2000 บอสตันมีประสบการณ์การย้ายถิ่นฐานอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ราลีได้ต้อนรับผู้อยู่อาศัยใหม่

แต่ในช่วงเวลานั้น ราคาบ้านในบอสตันเพิ่มขึ้น 16.7% และครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยสามารถซื้อได้ประมาณครึ่งหนึ่งของราคาที่ทำได้เมื่อเจ็ดปีที่แล้ว ในราลี ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 37% แต่ส่วนแบ่งของผู้มีรายได้เฉลี่ยที่สามารถหาซื้อบ้านได้ลดลงเพียง 3% เท่านั้น ในขณะที่เมืองนี้มีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เหตุผลอาจเป็นเพราะนโยบายการก่อสร้างบ้านใหม่และการเติบโตที่เพิ่มขึ้นอย่างมากซึ่งไม่ได้รับภาระหนักเกินไปจากกฎระเบียบที่ทำหน้าที่เป็นการบรรเทาราคาในราลี บอสตันไม่มีนโยบายดังกล่าวและไม่ค่อยมีการก่อสร้างบ้านใหม่มากนัก

ทั้ง Raleigh และ Charlotte อยู่ในอันดับที่ 12 และ 13 ตามลำดับ

บี.
อสังหาริมทรัพย์และวิกฤติซับไพรม์

เงินดาวน์ก็กลับมา

ผลจากการล่มสลายของตลาดจำนองซับไพรม์ ผู้ให้กู้จะ — อ้าปากค้าง! — ต้องมีการชำระเงินดาวน์อีกครั้ง เพื่อเติมเต็มตลาดด้วยบ้านที่ขายไม่ออก และทำให้ราคาลดลง

โดยพื้นฐานแล้ว อุตสาหกรรมสินเชื่อซับไพรม์ซึ่งให้กู้ยืมแก่ผู้บริโภคที่มีปัญหาด้านเครดิตได้หายไปแล้ว เนื่องจากลูกตุ้มหมุนไปไกลที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในทิศทางของการปล่อยสินเชื่อโดยประมาทซึ่งเกี่ยวข้องกับฟองสบู่ทั้งหมด ตอนนี้มันจึงหันกลับไปสู่แนวคิดแปลก ๆ ที่ว่าผู้คนให้ยืมเงินเพียงจำนวนเงินที่พวกเขาสามารถจ่ายคืนได้อย่างสมเหตุสมผลเท่านั้น และ,
ผู้ให้กู้ต้องการให้เงินกู้มีความปลอดภัยในรูปแบบของเงินดาวน์

น่าเสียดายที่ผู้คนจำนวนมากมีหนี้สินล้นพ้น และการขายบ้านหรือซื้อบ้านอาจเป็นเรื่องยาก เนื่องจากมาตรฐานการให้กู้ยืมเปลี่ยนกลับไปสู่แนวทางที่เข้มงวดจากเมื่อก่อน

จากการวิจัยตลาด ผลกระทบระลอกคลื่นของซับไพรม์กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์รายย่อย

ไม่นานหลังจากที่อุตสาหกรรมดอทคอมล่มสลายไปเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา การค้าปลีกกลายเป็นภาคส่วนที่ร้อนแรงที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การช้อปปิ้งออนไลน์ไม่ได้ถูกมองว่าเป็นภัยคุกคามต่อร้านค้าที่มีหน้าร้านจริงอีกต่อไป และมูลค่าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้คนสามารถยืมเงินและใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น ศูนย์การค้าเริ่มเปลี่ยนมือในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เมื่อสองปีที่แล้ว อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกเริ่มสูญเสียเสน่ห์บางส่วนสำหรับนักลงทุน เนื่องจากกระแสความนิยมในการเปลี่ยนคอนโดเข้ามาแทนที่ ล่าสุด นักลงทุนหันมาสนใจอาคารสำนักงานและโรงแรมมากขึ้น

ขณะนี้ผู้คนจำนวนมากในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกกำลังเตรียมตัวสำหรับการชะลอตัวในการใช้จ่าย เนื่องจากวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์และมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ลดลงยังคงส่งแรงกระเพื่อมผ่านเศรษฐกิจ
และศูนย์การค้าก็ตกอยู่ในภาวะบีบรัดสินเชื่อที่เปลี่ยนแปลงตลาดทุน ผู้ซื้อเอกชนซึ่งครั้งหนึ่งเคยสามารถจัดหาเงินทุนได้ 95 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าของต้นทุนการทำธุรกรรม กำลังถูกขับออกจากตลาด เนื่องจากไม่มีเลเวอเรจที่สูงเช่นนี้อีกต่อไป

ตามที่นักลงทุน โบรกเกอร์ และนักวิเคราะห์ระบุว่า ข้อตกลงจะใช้เวลาดำเนินการนานกว่า และราคา – อย่างน้อยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับสองและสาม – กำลังลดลงมากถึง 10 เปอร์เซ็นต์