纽约和佛罗里达的房地产竞争对手

概述

美国市场主要竞争对手集中在东海岸、中西部、西海岸三个地区，其中加州、密苏里州、内布拉斯加州、宾夕法尼亚州是主要竞争对手。

来自佛罗里达州和纽约州的一些主要行业参与者如下：

公司/地点

A。
最具弹性的美国房地产市场
在波士顿和丹佛等预计复苏速度较慢的市场，买家信心低迷加上住房存量过剩，延长了低迷期。NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 指出，买家正在寻找市场触底的明显迹象，并愿意在此之前保持观望态度。

原因显而易见。美国大部分房地产市场都受到了生产过剩的影响。强劲的市场空置率徘徊在 1.5% 左右，但目前全国平均水平为 2.8%，迈阿密、亚特兰大和丹佛等城市的数字徘徊在 3.5% 左右。此外，每一条好消息（5 月份商务部报告称新房销售量创 14 年来新高）都伴随着坏消息（中位价格增长处于 10 年来的最低水平）。

数字背后
市场调整遵循三种基本复苏模式。V 型复苏，即市场经历急剧、快速的下跌，但一旦触底就会强势反弹；U 型复苏，即价格逐渐下跌，然后缓慢回升；L 型曲线，即市场跌至低谷后，价格急剧、快速下跌，但反弹幅度微乎其微。

V 型市场和 U 型市场之间的区别在于增长障碍。高空置率和高投资者份额可能会损害市场，但如果当地经济保持强劲且住房存量可负担，那么吸收过剩库存只是个时间问题。

根据经济分析、预测和信用风险公司 Moody's Economy.com 的研究，坦帕是 V 型复苏的完美候选地。当地经济保持强劲，次级贷款相对较低。坦帕的问题是什么？投资者份额高，导致空置率高。当市场在 2005 年恶化时，坦帕有超过 25% 的房屋被用作投资物业。投资者在经济低迷期间会更快地逃离，从而造成可用住房存量过剩。就坦帕而言，空置率目前为 3.5%。

根据穆迪的经济预测，坦帕应该会消耗掉过剩库存，并在 2008 年第一季度触及价格低谷，届时预计价格将在次年上涨 10.6%。
这些预测考虑了住房负担能力、空置率、当地经济和就业市场的实力、2005 年的投资者份额以及次级抵押贷款的份额。数据来自穆迪、劳工统计局和美联储的《住房抵押贷款披露法案》。

预测任何资产市场（尤其是房地产市场）的底部都是一件困难的事情。尽管这些预测基于穆迪的可靠数据和先进模型，但没有人能够绝对准确地预测未来市场。

其他反弹
与坦帕一样，菲尼克斯同样受到高投资者份额（26.1%）的影响，其空置率超过 3%。良好的负担能力率和不断飙升的就业市场表明，一旦菲尼克斯触底，价格增长将强劲。穆迪的预测模型显示，菲尼克斯将在 2008 年第四季度达到价格低谷，然后在次年增长 7.7%。

明尼阿波利斯和波士顿等市场预计复苏速度会较慢，因为当地经济低迷、就业增长缓慢和移民人数减少阻碍了长期前景。赞迪表示，这些市场以及萨克拉门托等其他 U 型市场（次级贷款份额达到两位数）的市场将更难恢复。

这并不一定意味着 V 型市场已经明朗。穆迪表示，拉斯维加斯、菲尼克斯和圣地亚哥等城市的劳动力市场主要集中在与住房相关的行业，这些城市未来的经济成功对经济复苏至关重要。只要这些经济体能够经受住各自的调整，它们就应该没问题。

最实惠的美国房地产市场

数字背后
首先是看房价中位数与家庭收入中位数的比率，这决定了中等家庭需要花多少年的工资才能买下中等的房子。在印第安纳波利斯，中等家庭收入为 $60,383，需要花将近两年的工资才能买下中等的房子。
对于洛杉矶居民来说，这听起来一定很不错，因为洛杉矶的平均家庭收入为 $58,319，但住房价格却比印第安纳波利斯高出五倍多。

第二项指标追踪的是今年第一季度售出的中等收入家庭可负担住房的百分比。

这个指标说明了圣地亚哥这样的市场正在发生什么。这座城市可能正处于价格低迷时期，但这并不一定意味着它的价格已经大幅下降。根据美国全国住宅建筑商协会和富国银行的负担能力指数，2007 年第一季度圣地亚哥售出的房屋中，只有 9% 属于中等收入家庭的负担能力，该指数假设首付 10%，抵押贷款利率为市场利率。

经济学家表示，这表明市场的顶端正在移动，但中层和底层却遇到了问题。在住房如此难以负担的市场中，买家不得不更多地依赖信贷。未来潜在的止赎可能会使市场陷入停滞——这不是复苏的好兆头。

合理的房地产

将圣地亚哥的数据与美国最实惠地区的数据进行比较。今年第一季度，印第安纳波利斯的房屋销售中，近 90% 是中等收入家庭可以负担得起的。在辛辛那提，这一数字为 78%，在克利夫兰，这一数字为 82%。

名单上的其他地区，例如达拉斯和亚特兰大，正在经历增长，但价格仍然可承受。
达拉斯的房价收入比负担能力总体排名第七，而今年第一季度亚特兰大售出的房屋中，只有不到 70% 是中等收入家庭可以负担得起的。当新房建设率高且增长限制放宽时，快速发展的城市的房价仍然可以负担得起。
高需求也不一定会妨碍负担能力。

了解波士顿和北卡罗来纳州罗利之间的差异；自 2000 年以来，波士顿经历了稳定的移民，而罗利则迎来了新居民。

但在此期间，波士顿房价上涨了 16.7%，中等收入家庭所能负担的住房数量只有七年前的一半。在罗利，房价上涨了 37%，但能负担得起住房的中等收入者比例仅下降了 3%，而与此同时，该市经历了人口激增。

原因可能是新房建设大幅增加，而监管不力的增长政策为罗利带来了价格缓解。波士顿没有这样的政策，新房建设也不多。

罗利和夏洛特分别排名第 12 位和第 13 位。

B.
房地产和次贷危机

首付卷土重来

次级抵押贷款市场崩溃的结果是，贷方将再次要求支付首付，导致市场充斥着未售出的房屋，从而压低房价。

从本质上讲，次级抵押贷款行业（即向信用有问题的消费者提供贷款的行业）已经不复存在。由于钟摆已经摆到了肆意放贷的极致，而这正是整个泡沫的根源，现在它将摆回到人们只能获得他们能够合理偿还的金额的古怪观念。而且，
放贷者希望他们的贷款能够以首付的形式具有一定的安全边际。

不幸的是，随着贷款标准恢复到以前的严格规定，很多人将深陷债务，而且出售或购买房屋都将变得困难。

市场研究表明次级抵押贷款连锁反应冲击零售房地产

几年前，互联网行业崩盘后不久，零售业就成为商业地产中最热门的行业。网上购物不再被视为对实体店的威胁，房价上涨让人们更容易借到钱并消费。购物中心开始以不断上涨的价格易手。

两年前，随着公寓改建热潮的兴起，零售地产对投资者的吸引力开始减弱。最近，投资者开始转向写字楼和酒店。

现在，由于次级抵押贷款危机和房价下跌继续对经济产生影响，许多零售房地产行业的人士正准备应对支出放缓。
购物中心也陷入了改变资本市场的信贷紧缩之中。私人买家曾经能够承担交易成本的 95% 或更多，但现在却被挤出了市场，因为如此高的杠杆率已经不复存在。

据投资者、经纪人和分析师称，交易需要更长的时间才能完成，价格——至少二线和三线房产的价格——下降了 10%。